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    特色小镇”四步走“战略|附四大地产巨头战略布局

    时间:2017/5/14 8:23:04

      核心提示: 前言:2016年开始风行的特色小镇热潮,至今仍然热度不减。从中央到地方,从房地产企业到专题产业开发商纷纷涉足特色小镇领域。但在这股热潮之下,特色小镇究竟是什么?它有什么样的背景,究竟如何开发才能赢...

            前言:2016年开始风行的特色小镇热潮,至今仍然热度不减。从中央到地方,从房地产企业到专题产业开发商纷纷涉足特色小镇领域。但在这股热潮之下,特色小镇究竟是什么?它有什么样的背景,究竟如何开发才能赢得未来?本文带来一些个人的思考和判断,无意于就现象解释现象,力图廓清特色小镇开发建设的一些深层次问题。以下只是个人的认识和思考,难免以偏概全,诚心求教于方家。

    01

          小镇培育与申报编制

          一是全市各镇领导通过这次PK式的方案评审,启动了对镇域经济转型的全面思考和研究;

          二是把特色小镇作为创新创业的突破口,推动从专业镇向特色镇的升级;

          三是按照产城人文四位一体的理念、培育特色产业的思路来全面建设特色小镇。

          在评审交流会上,曾经问陈如桂书记:“中山推动特色小镇建设,是把实现区域经济发展作为目标,还是把申报国家特色小镇作为目标。”陈书记非常明确地告诉我:“是前者,成为国家或申报成功的示范只是顺带的结果。”

          我们从事区域经济发展咨询十多年,明白真正要培育一个特色小镇至少需要2-3年的时间。现实却是几个月通过不同渠道编制和申报出一批特色小镇。其实出现这种情况的重要原因是——上行下效。全国各地只要一出台创建特色小镇的示范文件,就掀起一个编制申报特色小镇的浪潮。我们经常会面对这样的编制委托需求。其内容则是,红木的专业镇就是编制红木特色小镇,家电专业镇就是家电特色小镇。

           客观上来讲,从专业镇升级到特色小镇是一个非常有效的路径。但是,特色小镇不是在专业镇基础上,通过文字游戏编制出来的,而是创新所带来整体产业升级的结果。以编制创建而来的特色小镇示范是本末倒置。因此,依照特色小镇的发展机制,是否可以采用“松申报、严评审”的方式呢?

    02

          小镇建设与城市更新

          从现实和研究来看,特色小镇发端于浙江,有着深层的内在规律。

          中国真正意义的城市化起于上世纪80年代。这个阶段的城市化我们把它称作“乡村城市化”。这种城市化是在农民自发的情况下,利用农村的经营性土地建设大量的乡镇企业,呈现出“城不像城、乡不像乡”的城市景象。

          在中国高速城市化和工业化发展阶段、乡镇企业经济蒸蒸日上的情况下,我们很难对这样的区域进行现代化的城市建设,他们主要在广东、浙江、江苏、福建等乡镇企业高度集聚地区。这一点我们在既往策划城市建设和区域发展的工作中有着深切的感受。

          2008年以来,全球经济危机带来中国综合成本不断上升和出口规模逐渐下降,导致乡镇企业纷纷转型甚至倒闭。我们在温州鹿城区做城市更新战略计划咨询时,发现很多村级工业园的厂房大量空置。大企业则向城市规划的产业集聚区,高新区或开发区聚集。

          从这个规律上讲,浙江的特色小镇建设是在对工业园区、尤其是村级工业园,产业升级基础上乡村城市更新的行动计划。

          国际经验表明,城市更新计划是从经济发展、城市建设、环境营造和宜居社区四个维度展开。因此,我们给温州鹿城区的城市更新行动提出四个计划:推动城市创新的智慧升级计划,改善城市功能的品质宜居计划,强化城市特色的文化重塑计划,营造城市生态的慢享都市计划。

    03

          小镇土地与农村土改

          特色小镇的建设离不开土地。我们接触大量的特色小镇都是建立在农村经营性土地之上的,无论北京还是广东。

          2014年,国家在全国推动33个农村土地改革试点工作。重点探索农民宅基地、农村经营性用地和国家征地制度的改革。我们有幸参与了北京大兴和佛山南海农村经营性土地改革的试点性项目。

          南海农村经营性土地改革经历了三个阶段。

          一是工改住。增加政府财政收入,改善城市居住品质。

          二是工改商。佛山南海区的千灯湖片区为完善城市功能配套,建设保利水城、万达广场、万科生活广场等商业娱乐。

          今天,土改进入到第三阶段,即工改产。南海区大沥镇在城市更新过程中,大力推动现代服务业和“互联网+”的发展,在村级工业园的基础上,广佛智城、全球创客小镇、广佛商贸城等一批产业集聚区和特色小镇在如火如荼的建设中。

            佛山大沥全球创客小镇

          建设特色小镇的土地供给重点在存量不在增量。沿海发达地区大量的村镇、地方工业园和开发区应该是特色小镇的主战场。在东莞、佛山、中山甚至广州、深圳等地,特色小镇主要是在工业园和开发区的基础上进行升级。

          而升级也包括三个层面:

          一是产业升级,就是打造特色产业;

          二是城市升级,就是完善城市功能;

          三是环境升级,就是营造生态文化氛围。这也对应了国家发改委文件提出的“特而强”、“聚而合”、“精而美”。

    04

          小镇产业与发展路径

          特色小镇的核心是特色产业。从我们与时代地产一年多合作来看,要培育这样的特色产业,大约有这样几种培育路径。

          一是依托传统产业发展特色产业。在珠三角有很多专业镇,在某个行业有非常高的集中度。例如,中山沙溪镇是休闲服装的专业镇。拥有服装生产企业4000多家,服装相关企业1万多家。在中国经济转型的大背景下,珠三角、长三角有很多这样类似的专业镇。研究发现,由于专业镇主要集聚的是中小企业,在这个转型中,企业最缺少的是高端要素,如创意设计、品牌孵化和金融资本。我们与意中联合会合作,为沙溪导入这些高端资源。

          二是依托市场腹地培育特色产业。佛山是中国制造业重要城市,2016年GDP为8600亿,规模以上工业产值在全国城市中排名第五。我们发现依托这个巨大的市场腹地,很多高校和高科技企业前来南海落户。为此,我们提出建设全球创客小镇,并培育广东制造业创新中心、增材制造加速器、中南鸟巢孵化器等创新创业平台,正在吸引国内外创客集聚。

          三是依托资源禀赋发展特色产业。在大都市远郊地区把生态文化旅游作为重点发展,例如贵州、云南等。其特色产业主要是生态文化旅游产业,像文化旅游小镇,自然田园小镇,民宿民俗小镇等。

    05

          小镇模式与生态构建

          建设特色小镇的主体是市场而不是政府。实践中发现,最核心的市场力量有三类:房地产、金融和产业企业。用市场力量做特色小镇存在很多难以破解的问题。

          一是由于特色小镇面积较小,大约在2-3平方公里,很难像高新区、开发区那样组建规模团队进行产业招商。

          二是特色小镇关键在发展核心产业,因为今天的产业发展主要靠培育而不是招商,这就是发改委把特色小镇定位为创新创业平台的原因。

          三是特色小镇建设需要培养一大批具有运营和整合能力的企业,这也是其最为困难的事情。

          经过一年多的实践探索,我们发现构建一个“特色小镇生态”具有良好效果。所谓“特色小镇生态”,就是由房地产企业负责建设特色产业平台,产业、智库、金融、政府和协会共同推动特色产业发展,我们把它总结为“平台+产智融府协”的协同创新模式。

          市场力量下的特色小镇建设,存在着政府与企业的博弈。特色小镇为房地产企业创造出获得土地的新渠道,是一种现实存在的现象。问题在于政府之手能否有效控制住产业与住宅用地的配比,产业与住宅建设的同步,产业与住宅发展的融合。因此,市场的力量在特色小镇中具有双重性,一半是魔鬼,一半是天使。关键在政府怎样引导和管理。

            镇兴中国 转型特色小镇,看看万达、恒大、碧桂园等都怎么玩?

           来源:地产融媒体

            曾几何时,城市化进程伴随着房地产开发推动了中国经济的快速发展。然而,大城市土地资源日渐稀缺,开发商拿地成本越来越高,高房价、高地价的盛宴背后,是开发商们普遍的焦虑,大城市紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展,未来将何去何从?

          碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”,探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。

          中国房地产金融联盟曾在文章中把房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。安家融媒根据不同房企的商业模式分析他们是如何在城镇化背景下玩转特色小镇的。

          碧桂园:科技小镇成其未来新增长点,

          助力业绩双冠王

          最新数据显示,前2个月,碧桂园以销售额872.1亿元,拿地58宗,总额273.37亿元,斩获销售和拿地额“双冠王”,超越了万科和恒大。这让对过往历史不太清楚的人可能会认为碧桂园是市场的一匹黑马,迅速滑入人们的视野,有点吃惊。

          然而曾作为“华南五虎”之一的碧桂园本就在房企中有一定江湖地位,只是后来因为战略布局问题始终处在一个掉队的尴尬位置上,逐渐淡出人们的视野。

          大家都知道,碧桂园走的是“农村包围城市”路线。

          在千亿房企里面,碧桂园的战略布局相对其他有点另类。在2013年中报中,碧桂园表示会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。而彼时,以恒大为代表的许多房企在前几年进入三四线城市后纷纷回归一二线城市,与此形成鲜明对比,碧桂园依然坚持深耕三四线城市,“关注一二线城市近郊,以三四线城市为主,这是碧桂园发展策略的核心,我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”

          对于碧桂园“掉队”开发商第一梯队,业界比较普遍的看法是,碧桂园为其“郊区大盘模式”所累。因为曾经房地产全国普遍热火,碧桂园也能坐收渔利,然而一旦市场形势不好,碧桂园的战略就会遭到质疑。“农村包围城市”的布局战略也被认为是碧桂园陷入困境的重要原因。据了解,碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。

          绿城:农业小镇不卖房子卖生活

          绿城跟其他房地产开发企业一样,虽然在产品力打造上独树一帜,但也有着市场痛点,造中式别墅、排屋一向是绿城最拿手的,从桃花源到四季酒店、云栖玫瑰园……太多经典项目出自绿城之手,只是一座中式院子动辄数千万甚至上亿元让普通人望尘莫及。

          也正是看到了这一点,绿城前几年就开始了百方小别墅的尝试,2015年绿城想转型为城市生活服务商,想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区,桃李春风将是一个样本,除了房子,这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。

          与碧桂园不同,宋卫平选择的是特色“农业小镇”。按他的设想,小镇距离上海、杭州等城市三五十公里,一个小镇需要三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。

          农业小镇最大的特点是对基础农业的规划,靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益,带动周边的农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年,绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。

          宋卫平认为,从房产行业转型做小镇,具有先天优势。“中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代,最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇,这是下一个阶段中国社会发展的趋势,一定是这样的,不可能有第二个选择”。

          华夏幸福:产业小镇的实践先锋

          华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”。从这个意义上看,华夏幸福,可以理解为一个提供区域经济综合解决方案的供应商。而其之所以能够成为行业翘楚,在于产品布局比别人早了很多年。

          这家企业1998年成立,2002年进入固安工业园,受益于“产城融合”的开发模式以及京津冀规划带来的产业红利,经过近15年的发展,在与政府搞PPP、产业新城、创新创业乃至中国足球上,都颇有建树。

           而走到今天,华夏幸福正以“PPP市场化运作”为机制,依托产业集群优势,通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务,与政府合作共创新型特色小镇。

          根据华夏幸福最近公布的计划,其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

    作者:探寻者 来源:美丽乡村探寻者
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